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전세금 반환 보증보험
주택도시보증공사(HUG)에서 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 책임져주는 보험이에요. 매매가 대비 전세가의 비율이 100% 이하이며 보증금이 수도권 7억원 이하, 그외 지역은 5억원 이하이면 가입이 가능했어요.
바뀌는 전세 보증 보험 가입 기준
5월부터 매매가 대비 전세가의 비율이 90% 이하인 주택만 전세 보증보험을 가입할 수 있어요.
현 기준대로 매매가 대비 전세가 비율이 100%인 경우, 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데요. 이를 깡통전세라 하죠. 이런 깡통전세 사기를 막기 위해 매매가 대비 전세가 비율을 낮춰 기준을 다시 잡은 거예요.
또한 5월 전세 보증보험의 기준을 올리기 앞서 정부는 3월부터 최근 떨어지는 주택가에 맞춰 공시가격*을 현실적으로 수정할 예정인데요. 이에 따르면 아파트는 평균 약 50%, 단독주택은 약 11%, 빌라는 10% 정도 공시가가 하락할 것으로 보여요.
이렇게 집값이 떨어진 상태에서 전세금이 내려가지 않는다면, 전세 보증보험의 가입요건을 충족하는 빌라는 34% 정도밖에 되지 않는다고 해요. 이 기준을 적용하면 빌라의 2/3가 보험에 가입을 못하게 된다고 해요
*공시가격: 정부가 조사하고 산정해 공시하는 가격으로, 부동산 가격의 지표가 되는 가격.
기준이 올라간 후
5월 이후 집을 구한다면
전세금 보증보험의 기준이 올라가 보증 보험에 가입하지 못하는 집의 경우, 전세에서 월세로 바뀌게 될 가능성이 높아요.
이럴 경우 전세가 만료된 기존 세입자의 경우 보증금을 돌려받기 어려운 일들이 늘어날수 있어요.
이미 전세 보험 보증금에 가입한상태에서 연장하려면
이미 보험에 가입한 사람들이 보증 보험을 연장한다면 내년 1월에 새로운 기준이 적용돼요.
올해 12월 안에 계약이 종료되면 한차례 같은 기준으로 연장이 가능하죠. 만약 계약기간이 더 이후에 끝난다면, 계약기간까지는 기준이 유지되지만 이후 연장할 때는 기준이 달라져 연장이 어려워질 수 있어요.
이럴 때는 내년 1월이 되기 전에 올해 3월에 발표될 공시가격에 맞춰 90%로 보증금을 낮춰서 계약서를 새로 쓰고 보증을
갱신하는 방법이 있어요.
보증금액이 증액 또는 감액되면서 계약이 변경되는 경우 반환보증을 연장할 수 있어요. 보증금을 변제받는 우선순위도 확정일자만 그대로 유지한다면 문제가 없죠.
보증금을 증액하는 경우에는 해당 금액에 대해서는 다시 확정일자를 받고 순위를 받아야 해요. 하지만 감액하는 경우에는 기존 계약서상의 확정일자는 그대로 유지하고 낮아진 보증금으로 재계약만 하면 돼요.