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신탁 등기된 부동산 투자는 겉으로 보이는 정보만으로는 내재된 위험을 완전히 파악하기 어렵습니다. 부동산 시장에서의 '신탁부동산' 사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험 요소입니다. 신탁등기만을 신뢰하고 대출이 없다는 것으로 잘못 판단해 투자했다가 큰 손실을 입는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다.
신탁 등기된 부동산에 투자할 때는 겉으로 보이는 문서 이상의 깊은 조사와 분석이 필요합니다. 반드시 전문가에게 조언을 구하고 가능한 모든 정보를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
필수적으로 검토해야 할 사항
대출여부 확인
신탁등기된 부동산은 대출이 없어도 신탁회사가 소유자로 등기부등본에 기재되어 있습니다. 그러므로 반드시 신탁회사에 대출여부를 확인해야 합니다.
신탁원부 확인
해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 수익자의 권리 등이 기재되어 있습니다.
신탁계약서 정밀 분석
신탁계약서의 정밀한 분석은 투자 결정 과정에서 중요한 단계입니다. 신탁의 종류, 계약 기간, 해지 조건, 자산 처분 방법 및 절차 등을 꼼꼼히 확인하여 계약 내용이 투자 목적에 부합하는 지와 잠재적 위험 요인을 사전에 검토해야 합니다.
예를 들어, 서울 시내 상가빌딩에 투자하기 위해 신탁계약서를 검토한 결과 이 부동산은 ‘처분신탁’으로 설정이 되어있음을 확인했습니다. 이는 신탁회사에서 언제든지 해당 부동산을 매각할 권한을 가지고 있음을 의미합니다.
계약 당사자 체크
신탁부동산 투자 시 계약 당사자의 이해와 권리 분석은 상당히 중요한 작업입니다. 신탁부동산에서는 수탁자(신탁회사)가 대외적으로 소유권을 가지며, 모든 거래는 원칙적으로 수탁자와 이루어져야 합니다. 상당수 투자자가 신탁부동산 매매계약을 체결할 때 실제 소유권이 위탁자(소유자)에게 있다고 오해하고 계약을 했다가 낭패를 보곤 합니다.
신탁회사의 동의 여부 확인
부동산을 구입하기 전에 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 신탁회사의 동의 없이는 부동산의 소유권을 이전 받을 수 없기 때문입니다.
임대차 계약시 주의
신탁 등기된 부동산의 임대차 계약은 신탁회사와 체결해야 합니다. 위탁자(원래 소유자)와 체결한 임대차 계약은 효력이 없을 수 있습니다.
투자자가 신탁부동산에 접근할 때는 반드시 신탁계약서를 검토하여 신탁회사의 권한 범위를 확인해야 하며, 만약 신탁회사에 처분 권한이 없는 경우라 할지라도 신탁회사의 동의나 매도 승인서를 통해 법적으로 안전한 거래를 보장받을 수 있습니다.