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1. 계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
2. 전월세상한제
전월세상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5%。 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.
3. 법률 공동소관
법무부•국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 합니다.
★ 주택임대차보호법 Q&A
Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
Q2. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?
1회에 한하여 행사 가능하며, 경신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.
Q3. 올해 12월 중으로 계약갱신요구권행사 기간이 변경된다는데?
2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 경신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.
Q4. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?
1회에 한하여 행사 가능하며, 경신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.
Q5. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요?
아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
Q6. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는?
임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)가 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
Q7. 법 시행 임대인이 경신거절을 통지한 경우 계약갱신요구를 행사할 수 있나요?
행사할 수 있습니다.
Q8. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
Q9. 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년 거주해야 하나요?
경신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터 3개월 후 발생합니다.
Q10. 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하는지?
2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
2년의 임대차 기간을 보장받으시고 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
Q11. 임대인이 경신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?
다음의 규정(개정 주임법 제6조의 3 제1항)에서 자신의 상황이 해당되는지 확인하시면 됩니다.
Q12. 임대인이 본인 또는 직계 존 • 비속의 직접 거주를 이유로 경신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우는요?
경신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있습니다.
Q13. 실제 거주를 이유로 경신거절한 임대인이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는?
경신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.
ex) 거주자의 사망, 갑작스러운 업무 파견 등 예측할 수 없었던 불가피한 사유
Q14. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인할 수 있는 방법은?
갱신거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 일람을 확인할 수 있도록 할 예정입니다.
※ 경신거절 임차인 임대차 정보 일람권 확대
1) 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
2) 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차보호법 시행령 제5조)
Q15. 임대인이 실거주를 사유로 경신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?
제 3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차보호법상의 법정손해배상책임의 대상은 아니지만, 허위로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.
단, 인테리어등 불가피하게 일시적로 공실로 둘 수밖에 없는 경우는 책임을 면할 수 있을 것입니다.
Q16. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 경신거절이 가능한지요?
불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.